In de vorige editie hebben we het gehad over de situatie waarbij een andere partij zonnepanelen wenst te plaatsten op het gebouw waarvan u eigenaar bent. U hoeft natuurlijk niet te wachten tot u een vraag krijgt van een andere partij. U kunt ook zelf een installatie laten plaatsen en er volop de vruchten van plukken.
U bent eigenaar
Als volle eigenaar van een terrein met gebouw, kunt u op het gebouw dat u in gebruik heeft altijd zelf de nodige installaties leggen. Onder de wettelijke voorwaarden hebt u dan recht op de groenestroomcertificaten. Voor de stroom die u zelf verbruikt, moet u alleen rekenen op de zon.
U hoeft hiervoor natuurlijk geen bijzondere contracten met uzelf te sluiten. Indien u eigenaar bent van een gebouw, maar u hebt dit ter beschikking gesteld van een derde (verhuur, vruchtgebruik, …), dan kunt u dit enkel doen mits respectering van de rechten van die derde.
Voordelen
De geproduceerde stroom biedt u voordelen op meerdere fronten: u geniet onder bepaalde voorwaarden van het systeem van de groenestroomcertificaten én u kunt de kostprijs van uw energiefactuur drastisch verlagen. U betaalt immers enkel voor het verbruik dat u zelf niet produceert. Het ‘tekort’ aan stroom neemt u verder af van uw elektriciteitsleverancier. Of het ‘overschot’ aan stroomproductie u ook iets opbrengt, is afhankelijk van het vermogen van uw installaties.
Er zijn grosso modo twee systemen:
- Ofwel hebt u een installatie met een maximaal AC-vermogen kleiner of gelijk aan 10 kW
U hebt dan recht op een terugdraaiende teller. Deze teller draait terug voor geproduceerde stroom en draait door voor verbruikte stroom. Produceert u meer stroom dan dat u verbruikt, zal uw meterstand lager zijn dan uw vorige meterstand, maar hebt u geen recht op een terugstorting van uw leverancier. U krijgt dus geen vergoeding voor elektriciteit die u ‘te veel’ produceerde.
Let wel: de dag- en nachttellers worden beschouwd als twee afzonderlijke tellers. Hierbij kan het (negatieve) overschot op de dagteller niet in mindering gebracht worden van de nachtteller. Vooraf overschakelen naar het enkelvoudig tarief kan soms voordeliger zijn. - Ofwel is uw installatie groter dan 10 kW
U hebt geen recht op een terugdraaiende teller. U moet dan een apart toegangspunt en een aparte meting (voor afname en injectie van elektriciteit) aanvragen bij de netwerkbeheerder. Vervolgens sluit u een contract met een leverancier voor de afname van de ‘overtollige’ elektriciteit die u van plan bent op het netwerk te injecteren. Voor deze stroom kunt u met hem dus een vergoeding onderhandelen.
Derde partij?
In beide gevallen kunt u ook nog besluiten om een derde te laten meegenieten van de opgewekte stroom (en deze dan niet op het netwerk terecht te laten komen):
de zgn. levering via een ‘directe lijn’. Strikt genomen bent u dan wel ‘elektriciteitsleverancier’ en kan dit enkel mits het verkrijgen van een leveringsvergunning. Ingevolge een administratieve soepelheid kan u echter, zonder leveringsvergunning, onder bepaalde voorwaarden de geproduceerde stroom aanbieden aan uw medegebruikers van het gebouw waarop de zonnepanelen werden geïnstalleerd.
U hebt een ander statuut dan eigenaar?
Is het voorgaande enkel een voorrecht van de eigenaar, of kunt u als ‘huurder’, ‘vruchtgebruiker’ of ‘erfpachter’ van een gebouw ook wat meer uit het dak halen? Eén en ander is natuurlijk afhankelijk van het ‘soort’ recht dat u hebt t.a.v. het gebouw.
Als huurder
De huurder van een gebouw kan, mits het huurcontract dit toelaat of mits uitdrukkelijk akkoord van de verhuurder, installaties leggen op het dak.
Deze behoren ook toe aan de huurder gedurende de duurtijd van het contract.
De huurovereenkomst creëert echter geen zakelijke rechten. Dus wanneer de huurovereenkomst verbroken wordt, eindigt ook het ‘eigendomsvoorbehoud’ op de installaties. Bij afloop van het contract heeft de verhuurder steeds de keuze om de afbraak van de installaties te eisen of deze te behouden (met verplichte vergoeding). Of u als huurder effectief zal overgaan tot de investering, zal dus mee afhankelijk zijn van de resterende duurtijd van uw contract en de overige contractvoorwaarden.
Als vruchtgebruiker of erfpachter
Ook de vruchtgebruiker en erfpachter kunnen overgaan tot de installatie van zonnepanelen. Vermits dit zakelijke rechten zijn, zijn deze sterker gewaarborgd
(bv. t.a.v. schuldeisers) tijdens de duurtijd van het contract. Het recht van opstal maakt impliciet deel uit van hun overeenkomst, waardoor zij eigenaar zijn van de door hen aangebrachte installaties gedurende de duurtijd van hun contract.
De rechtspositie van de vruchtgebruiker aangaande de installaties (de al dan niet verplichte verwijdering ervan, vergoedingsrechten, …) is vergelijkbaar met die van de huurder. De erfpachter is echter minder beschermd op het einde van de rit.
Bij erfpacht is de grondeigenaar niet gehouden tot een betaling van een vergoeding voor de installaties, die op het einde van het contract achtergelaten worden door de erfpachter. Doorgaans is de duurtijd van een erfpacht van langere duur (minimaal 27 jaar) dan een vruchtgebruik, waardoor dit nadeel in bepaalde gevallen verwaarloosbaar wordt.
Let op de kleine lettertjes
In de praktijk moeten de contractuele bepalingen echter steeds nagekeken worden: zijn er specifieke contractuele bepalingen en doen de installaties geen afbreuk aan het gebouw als zodanig?
De meeste conflicten kunnen worden voorkomen indien er vooraf een grondige analyse gemaakt wordt van de situatie, waarbij beide partijen rond de tafel zitten en de nodige afspraken maken.
Begin op tijd aan het dossier
U merkt het, bij de uitvoering van het project komt meer kijken dan enkel het vinden van een bekwame installateur. Indien u weet wat u in uw concrete situatie kan en mag doen, bent u al een hele stap vooruit in uw onderhandelingen. En uiteindelijk ook vóór op uw concurrenten. Vermits e.e.a. vaak notarieel moet worden verleden én een aantal partijen eveneens betrokken moet worden in het verhaal (bank – fiscale adviseur), begint u best tijdig aan uw dossier.
Jo Demeer
jo.demeer@vhg.be
